Debería abrirse el debate sobre la adhesión al Decreto 3202/06 de la Provincia de Buenos Aires en Pinamar

El decreto 3202/06 dictado por el Gobierno Bonaerense de fecha 29 de noviembre de 2006 en acuerdo de ministros, es el que pretendió sustituir las competencias legislativas provinciales y municipales, en una clara conspiración contra la seguridad jurídica y el estado de derecho. (Butlow,2007)

El objeto del presente informe es, de manera detallada desde los aspectos más sobresalientes, desarrollar, las razones por la cuales a este entender, la Municipalidad de Pinamar no debería adherir a los presupuestos mínimos  del Decreto 3202/06,  con el propósito de circunscribirse al mecanismo de aprobación de nuevas ampliaciones urbanas en el Partido, debiendo proponer un debate en la comunidad para su consenso.

De manera introductoria, es necesario vincular  esta reflexión a una serie de antecedentes para dar contexto al proceso de su elaboración.

Proceso que, por lo menos debe remontarse  a la aprobación de la Ley Provincial 12.257 Código de Aguas, publicada el 9 de febrero de 1999, a partir de la cual, el Partido de Pinamar, al igual que todos los municipios costeros de la Provincia de Buenos Aires, quedó sumergido en la restricción de su artículo 142º “Prohíbese  el loteo y  la  edificación  en una franja de ciento cincuenta metros aledaña al Océano Atlántico y la edificación sobre los médanos y cadenas de médanos que lleguen hasta el mar aún a mayor distancia”.

La norma fue tan taxativa, que dejó perplejos no sólo a los Municipios sino a los organismos provinciales de aplicación de la misma. Los trámites de ampliaciones urbanas recorrieron rutas contradictorias y arbitrarias, en una gran incertidumbre.

La constitución y fortalecimiento del organismo específico de la ley: la Autoridad de Agua le dio impulso a la restricción dictada por el art. 142º y las ampliaciones urbanas en zonas costeras quedaron congeladas.

Fue a partir del requerimiento de los desarrolladores inmobiliarios al Gobernador de ese entonces que la Provincia impulsó una serie de reuniones para analizar la restricción del Código de Aguas respecto de las urbanizaciones sobre la franja costera.

En esas reuniones, que se iniciaron invitando a los emprendedores y luego a  los intendentes municipales, las urgencias inmobiliarias se entrelazaron con las negociaciones políticas, pero muy poco se habló de gestión urbana y de políticas ambientales.

Cuando se advirtió de ello, los entonces representantes del Gobierno de Pinamar, fieles a sus objetivos, no se sumaron a los presupuestos mínimos propuestos por el Decreto 3202/06. Y Pinamar a diferencia de muchos municipios costeros,  en el año 2006 no suscribió el acuerdo porque, si bien compartía plenamente los objetivos de la Ley  Provincial 12.257, como las consideraciones del decreto 3202/06 respecto a los criterios de protección de la franja medanosa, de la protección de los recursos acuíferos y la necesidad de fijar parámetros que acoten la posibilidad de crecimiento, en el marco de la sustentabilidad ambiental, eran los presupuestos mínimos de ese decreto,  los que no propendían a potenciar el aprovechamiento de los recursos locales y a establecer los límites cuantitativos y cualitativos al crecimiento, a fin de asegurar patrones de asentamiento compatibles con aquellos que han distinguido a Pinamar, a lo largo de su historia, en relación a su capacidad de carga.

Por lo tanto, en un análisis pormenorizado de los presupuestos mínimos planteados por el Decreto, resulta pertinente cuestionar en principio,  la legalidad del mismo por cuanto incumple con el orden jerárquico al superar los contenidos de la ley, no sólo por habilitar la edificación de la franja medanosa sino por promover la urbanización de dunas naturales.

Por otra parte, preguntarse, si no se vulneran los principios y garantías constitucionales¹ referidas a la autonomía municipal, cuando por imperio de la aplicación del Decreto Ley 8912/77 de Uso del Suelo, la Provincia hace recaer la responsabilidad de la configuración del territorio al área específica para ello,  los equipos técnicos incorporados a las áreas de planeamiento municipal.

Debe señalarse, que las leyes provinciales se suscriben bajo la ley General del Ambiente 25.675, que en este caso es la que establece los presupuestos mínimos para el logro de una gestión sustentable y adecuada del ambiente, la preservación y protección de la diversidad biológica y la implementación del desarrollo sustentable, que rige en  todo el territorio de la Nación, y sus disposiciones son de orden público, operativas y se utilizan para la interpretación y aplicación de la legislación específica sobre la materia, la cual mantiene su vigencia en cuanto no se oponga a los principios y disposiciones contenidas en ésta.

Y por otro, resulta pertinente evaluar la necesidad cierta de ampliación urbana de este Partido.

Para ello cabe recordar que el Partido de Pinamar, en el marco de su autonomía y del proceso normativo propuesto por el Decreto Ley Provincial 8912 de 1977, instituyó inmediatamente sus oficinas de Planeamiento y elaboró su plan de ordenamiento urbano en 1978, entendiéndolo como un instrumento de manejo primario y sectorial que fue modificándose en un proceso de planeamiento dinámico.

Ello le permitió generar patrones de asentamiento vinculados con la ocupación, el paisaje, la costa, el relieve, etc. fundados en una cuidadosa relación de equilibrio con el medio, que marcaron una impronta singular y característica respecto de otros asentamientos costeros.

Es bien sabido, que Pinamar ha liderado la gestión urbana municipal,  respecto del ordenamiento del uso del suelo y ello la ha distinguido de la mayoría de los partidos de la Provincia de Buenos Aires. Por lo tanto no fue casual que, la defensa de ese ordenamiento urbano sobre la base de una valorización del paisaje natural  y la calidad del medio construido, entre otros factores, permitiera a este Partido constituirse en el lugar elegido de las inversiones y establecimiento de capitales, que con el tiempo, ha dado signos de un excesivo consumo de sus propios recursos.

 Lograr la sustentabilidad del desarrollo de Pinamar, es la razón por el cual los instrumentos de gestión urbana requieren una evolución bajo una concepción más dinámica de la disciplina urbanística que cuestiona el modelo de “crecimiento” como inspirador de los paradigmas de la gestión urbana para dar lugar al término “desarrollo”.

Principio que impone nuevos compromisos en la política urbana y donde la preservación de los recursos del Partido de Pinamar se vuelve estratégica para el desarrollo socio económico de sus habitantes.

Cabe señalar que el hecho de que no se haya extendido las urbanizaciones hacia el norte y hacia el sur, aún sabiendo que la transformación de suelo “no urbanizado” en “urbano”, ha sido por varias décadas el negocio inmobiliario más rentable, fue porque los requerimientos de estándares urbanos impuestos por el propio Partido de Pinamar controlaron un crecimiento desmedido que comprometiera el futuro sustentable del mismo. ²

Resulta arbitrario, tal como se plantea en el Decreto 3202/06, que la planta urbana existente constituya base para el cálculo de futuras expansiones. Una base de cálculo proveniente de una ecuación matemática vinculada a la longitud sobre el frente marítimo (12 km), ausente de contenido socio económico y ambiental.

Partidos costeros, como los vecinos, que por muchísimos años no formularon su Código de Ordenamiento Urbano con normas mínimas de loteos, ni estándares de urbanización, que han extendido sus plantas urbanas sin la calidad y el compromiso planteado  por Pinamar en la gestión urbana, hoy tienen el beneplácito provincial a partir de la adhesión, de extender sus fronteras por el simple hecho de aplicar una fórmula matemática (ver art.4º Dcto.3202/06) referida a sus frentes urbanos sobre la playa.

Suscribir a una fórmula matemática, que se encuentra muy lejos de la complejidad que reviste definir el desarrollo sustentable del Partido, es dar lugar las urgencias de los emprendedores inmobiliarios y condenar a Pinamar a un futuro incierto respecto del manejo de su propio territorio. Una fórmula matemática que aplicada al Partido, trata de 2500m ³ , a 2400m ⁴ lineales sobre la costa como máximo, que no se proyecta sobre el escenario socio urbano ambiental, ni de lo que significa dimensionar su carga máxima en el marco de las micro y macro amenazas de contaminación urbana ambiental y de la vulnerabilidad económica de  su sociedad. Una fórmula que no puede, con su aplicación, modelizar un futuro que, sólo se construye con el consenso de sus ciudadanos, enfocados en la prosperidad de su territorio y en la base de una economía más justa y equitativa que garantice las prescripciones del turismo ambiental.

Se sabe que el equilibrio natural del frente marítimo afectado por el mar y el viento se vio fuertemente transformado con la interrupción de ese proceso dinámico, a partir del desarrollo paulatino de  la forestación y las construcciones, sin embargo, la fijación de médanos fue entendida como condición de saneamiento a la aptitud del suelo para el asentamiento poblacional por el  artículo 101 del Decreto Ley de la Provincia de Buenos Aires (modificado por el Decreto vigente 1549/83), y constituye  una gran contradicción en el marco legislativo ambiental, por cuanto sigue dando  impulso a la forestación de las franjas medanosas para su urbanización.

Por lo tanto, aún sabiendo que la dinámica de las costas y sus procesos erosivos se encuentran íntimamente ligados al comportamiento de las franjas medanosas, y por consecuencia a cualquier transformación que sufra ese medio, desde el punto de vista de esa nueva concepción ambiental, ni el Código de Aguas Ley 12.257/99 y el Decreto Provincial 3202/06, y mucho menos el Decreto Ley 8912/77  regulan o prohíben las actuales prácticas de fijación de dichas franjas, que siguen teniendo en otros distritos.

Es necesario advertir que el Partido cuenta con prácticamente el 70 % de su suelo forestado. Que el norte de Pinamar y sur de Cariló las especies rondan los 80 años. Que ello ha sido producto de impulsar claramente una urbanización con la firme intención de sus emprendedores de dar un marco paisajístico a su producto. Que para ello se aplicaron las medidas básicas de fijación y forestación de las dunas de aquella época, aún cuando ahora se verifique que dichas acciones han constituido el inicio de un proceso irreversible de erosión costera y que hoy amenaza la estabilidad ambiental del recurso principal del Partido.

La aplicación de la fórmula matemática que proviene de los presupuestos mínimos de este Decreto no tiene en cuenta si se trata de dunas vírgenes o antropizadas y/o forestadas. Por lo tanto alienta a la urbanización de ellas ⁵ , en contradicción a las actuales recomendaciones. Por otro, condena a la incertidumbre a aquellos territorios remanentes no urbanizados que contienen extensas forestaciones. Hoy, su falta de mantenimiento, los conduce a un paulatino deterioro fitosanitario y a un consecuente envejecimiento prematuro, que en caso de quedar definitivamente ociosos y abandonados constituirán una grave amenaza para su entorno, por el riesgo cierto de incendio.

Y aún así, existe un 30% del territorio del Partido que presenta la duna desnuda, que al no estar forestada es destinada libremente al paso de vehículos 4 x 4 que deterioran la estructura de soporte y que debería ser objeto primario de preservación, por tratarse de los sectores menos antropizados.

En este porcentaje sin forestación se encuentra la localidad de Montecarlo ⁶ a la que le rige la restricción de uso, ocupación y subdivisión del suelo por el artículo 101 de la Ley 8912/77 Decto. Pcial. 1108/78 en virtud de carecer condiciones de saneamiento y servicios de agua corriente o cloacas exigidos para el adecuado asentamiento poblacional ⁷ .  Debe advertirse que este plano, cuyo trazado aún no se ha materializado, pertenece a modelos urbanísticos aplicados en diversos proyectos urbanos nacionales e internacionales en la última década del siglo XIX, lejos de los lineamientos urbanos actuales, carece de una trama diferenciada con inexistencia de consideraciones específicas respecto de la naturaleza del lugar y su topografía, ignora el cordón dunícola donde se asienta. Las parcelas proyectadas son de escasas dimensiones, constituyen un conjunto homogéneo que no permite vislumbrar un destino específico, ni una jerarquización de zonas. A su vez, la Localidad de Montecarlo, jamás tuvo reconocida su aptitud urbana, ningún Organismo Provincial ha levantado la restricción, ni ha reconocido medidas de saneamiento esenciales, por lo tanto, dado que no ha sido desarrollado urbanísticamente resulta necesario  abrir el debate si corresponde su promoción.

Es de señalar que sólo el 40% del total del Partido constituye el área urbanizada y a su vez cuenta con una consolidación aproximada de su planta urbana del 58% (abril 2008 Datos suministrados por el área de Recaudación Municipal) por lo que todavía supera la oferta de  suelo (parcelas baldías) del  30% prevista en el art.17º del Decreto Ley 8912/77 que se cita en el art.5º del Decreto 3202/06, como condición para ampliar el tejido urbano.

Asimismo,debe advertirse que no se encuentra comprobado  a través de un estudio de mercado profundo para mensurar el tamaño de la demanda y de la oferta competitiva existente y por producir, que permita generar un posicionamiento eficaz, ni resulta de un planteo de la comunidad en general, que el Partido de Pinamar inicie un proceso de transformación apuntando a incrementar el uso del suelo. Por lo contrario, todo indica, a partir de los estudios del Plan de Desarrollo Sustentable, que no resulta aconsejable reinvertir los indicadores de usos de suelo a una sobrexplotación de los márgenes permitidos actualmente por el COU, siendo fundadamente argumentado en las conclusiones del equipo técnico de la UNLP⁸ , las recomendaciones del Consejo Federal de Inversiones ⁹ y la Consultora HYTSA, por convenio de ENOHSA¹⁰.

En Pinamar, la población estimada por aplicación de los indicadores potenciales urbanos del actual COU es de aproximadamente 319.539 habitantes, los que aplicados a una superficie de 2.687 Ha de área urbana actual, da una densidad bruta de 118 hab/Ha. Esta densidad supera ampliamente las previsiones del art. 6º del Decreto 3202/06 que estima 60 hab/Ha como densidad bruta máxima. Esta referencia no hace más que poner en relieve, la manera en que se compromete la sustentabilidad del Partido de seguir con esta tendencia, advertido por el estudio de la UNLP cuando sugiere la reducción de los indicadores de densidad aplicados por el actual COU. En el que se indica, que  de no tomarse medidas sobre el restante 42% de parcelas sin construir, tendremos que compensar la densidad bruta sobre los remanentes no urbanizados, para revertir la tendencia.

El  art.17º del Decreto Ley 8912/77 que cita  el art.5º del Decreto 3202/06, requiere asimismo “la demostración de la existencia de fuentes de aprovisionamiento de agua potable en calidad y cantidad  para satisfacer las necesidades totales de la población potencial a servir”, por lo que resulta pertinente reflexionar sobre el perfil turístico deseado, redefiniendo el escenario territorial del partido, en el marco de un desarrollo sustentable. En este equilibrio entre el medio natural y el medio construido, surge comodeterminante, definir la capacidad poblacional adecuada para proteger las condiciones ambientales del recurso y la escala del conjunto, evitando la sobreexplotación y saturación ya verificada en algunos centros turísticos del país, incluso dentro del Partido de Pinamar.

En este análisis, la capacidad de carga, que no sólo está vinculada a la sustentabilidad de la playa y su capacidad como condición determinante e irremplazable respecto de su espacio y la actividad que en ella se desarrolla, sino también vinculada al actual modelo de explotación de abastecimiento del recurso agua, que constituye la única fuente de consumo doméstico en muchos kilómetros a la redonda en la región.

Los estudios del CFI e HYTSA, y la disminución evidente del rendimiento que surge de los nuevos pozos de captación de la Cooperativa de Agua y Luz de Pinamar, dan signos de que el modelo de explotación actual no se circunscribe en una planificación adecuada a partir de un profundo conocimiento de las características de la franja dunícola, que respete minuciosamente la relación recarga-descarga natural del acuífero explotado a fin de no acelerar probables procesos de contaminación debidos a la sobre-explotación.

La eficiencia de la recarga se ha convertido en estratégica para garantizar la sustentabilidad del sistema, asimismo las descargas no controladas de contaminantes urbanos constituye, por la vulnerabilidad de los mismos y la litología arenosa predominante en la región, una gran amenaza.

No se ha implementado hasta el momento un plan de manejo de protección de las aguas subterráneas, ni una política de gestión pública referida a monitorear, en especial aquellas áreas que se encuentran sujeta a fuentes de contaminación, en muchos casos sin presencia de red cloacal: estaciones de servicio, lavaderos de autos, lubricentros, clínicas grandes, clínicas medianas, lavaderos industriales,  talleres mecánicos, tintorerías, clínicas chicas, lavaderos de ropa, pinturerías, imprentas, supermercados, entre otros,  y aquellas zonas afectadas a canchas de golf,  pozos ciegos,  basureros y lagunas de derrame etc.

Sin embargo, existe otro factor que resulta determinante en la reflexión respecto de las ampliaciones urbanas y para la sustentabilidad del sistema,  que se encuentra condicionado al proyecto de abastecimiento futuro proveniente del estudio contratado por ENOHSA  que recomienda, para una explotación sostenida y racional, la utilización de los remanentes de Cariló al Sur y de Pinamar al norte y la restricción de uso de los mismos, para garantizar la fuente futura, lo que significa, inhibir remanentes con expectativa de urbanización al modo de expropiaciones que al momento no tiene una valuación real.
Respecto de la promoción de enclaves urbanos no integrados como lo sugiere el art. 6º del Decreto 3202/06 debe hacerse hincapié que no ha formado parte de la política urbana de este Municipio, por el contrario, se ha promovido la integración de las localidades, aún venciendo algunas resistencias locales¹¹.

En cuanto a lo reglamentado en el artículo 7º del Decreto 3202/06, si bien se comparte establecer una restricción de retiro urbano de 250m, se entiende que el exceso puede resultar comprometedor desde el punto de vista de la naturaleza de esa franja que va a quedar para el Estado Provincial y Municipal, y que reitera el modelo de la concesión pública. La distancia propuesta por la Provincia, surge de interpretación errónea de la sumatoria de dos restricciones¹² y el retiro proviene de una propuesta que elevó la Municipalidad de Pinamar oportunamente cuando el Ejecutivo Provincial elaboraba este decreto,  superadora, desde un concepto más integral del turismo ambiental ¹³ .

Pensar en el futuro de Pinamar significa dimensionarlo en su complejidad, la gran cantidad de variables implicadas hace difícil predecir escenarios. Por lo tanto la mejor decisión se construye desde el consenso, desde todas las miradas que busquen el bien común. Cada uno de nosotros tenemos un rol que cumplir, y debemos impulsar espacios participativos adecuados para debatir la agenda pública en un nuevo modelo de gestión urbana ambiental.  

Pinamar, mayo de 2009.

REFERENCIAS

1. Constitución Nacional Argentina “Artículo 5.- Cada provincia dictará para sí una Constitución bajo el sistema representativo republicano, de acuerdo con los principios, declaraciones y garantías de la Constitución nacional; y que asegure su administración de justicia, su régimen municipal, y la educación primaria. Bajo estas condiciones, el Gobierno federal garante a cada provincia el goce y ejercicio de sus instituciones.” “Artículo 123.- Cada provincia dicta su propia Constitución, conforme a lo dispuesto por el artículo 5 asegurando la autonomía municipal y reglando su alcance y contenido en el orden institucional, político, administrativo, económico y financiero.”
2. En el año 1987 se aprobó el Plan Director para la extensión de de área urbana de 1.716 Ha del remanente de Pinamar, aprobado por Decreto Provincial 8305/87, del cual se han materializado escasos 10% del territorio planteado.
3. Artículo 4° del Decreto 3202/06. “Se establece que los municipios no podrán ampliar el área urbanizada más allá de la semisuma de A + B siendo A igual al 25% del frente costero consolidado (aproximadamente 12.000m en Pinamar x 25%= 3.000m), y B el 20% del frente costero que permanece libre antes del 30 de mayo del 2006 (aproximadamente 10.000 m en Pinamar x 20%= 2.000m) Frente costero urbanizable (en Metros lineales) = (A + B) /2 . Por lo tanto las ampliaciones permitidas será de 2.500m lineales sobre el frente costero en caso de adherirse a este Decreto.
4. Artículo 6° del Decreto 3202/06. “La ampliación del área urbana que adopten los municipios no podrá en ningún caso exceder el 20% del frente costero consolidado ni superar una densidad bruta de 60 hab./ha…”
   La aplicación de este artículo restringe aún más lo permitido por el artículo 4º, llevando a 2.400m lineales la ampliación posible.
5. El último párrafo del artículo 6º del Decreto 3202/06 sugiere la posibilidad de que un nuevo emprendimiento urbano costero se prevea sin forestación, lo que ha sido hasta el momento requerimiento sustancial de las localidades costeras, para el desarrollo urbano sobre los médanos.
6. La Localidad de Montecarlo, tiene sus antecedentes, desde el punto de vista geométrico-parcelario, en el duplicado de Mensura nº 2-General Madariaga, obrante en la Dirección de Geodesia del Ministerio de Obras Públicas, plano aprobado 52/1912.
7. Decreto 1549/83 modificatorio del Decreto Ley 8912/77 “Se entenderá por condiciones de saneamiento a la aptitud del suelo para permitir el asentamiento poblacional. Tales condiciones no se cumplen cuando existen médanos sin fijar, terrenos inundables, carencia de agua potable, contaminación de napas y cualquier otra situación asimilable. Los servicios de agua corriente o cloacas no serán exigibles cuando se asegure a las parcelas la dotación de agua potable y que la eliminación de excretas no contamine la fuente de aprovechamiento de agua.”
8. “Estrategias para el Desarrollo Sustentable del Partido de Pinamar”. Convenio Municipalidad de Pinamar / Universidad Nacional de La Plata – Unidad de Investigación Nº5 IDEHAB-FAU-UNLP.
9. Gonzalez Arzac, R. Vizcaíno, A. 1993 Evaluación del Recurso Hídrico Subterráneo de la Región Costera Atlántica. Estado Actual de las Fuentes Subterráneas en Pinamar y Villa Gesell. Primera Etapa.CFI- AGOSBA, Pinamar. Informe Final
10. HYTSA Estudios y Proyectos SA,1999 Diagnóstico Ambiental BANCO DE PROYECTOS PINAMAR Capítulo VI – ENOHSA . Municipalidad de Pinamar
11. La insistencia histórica de algunos habitantes de Cariló a cerrar las calles que dan a Valeria del Mar.
12. Debe observarse que la aplicación del artículo 142º de la Ley 12.257 y el del artículo 56º no se suman porque si bien parten de diferentes orígenes: una de la de ribera (150m) y otra del pié de médano (100m) en nuestro caso ambas se son coincidentes en el límite.
13. Proyecto “Plan de Manejo Costero Integral del Partido de Pinamar” Bravo Almonacid, R. 2004 Consistía en establecer un escalonamiento progresivo para garantizar el equipamiento adecuado y el carácter público de las playas en el Partido. La línea urbana definía en la aplicación de las dos normativas vigentes, aproximadamente de 150m. A partir de dicha línea se proyectaba el inicio de la urbanización destinada a equipar el uso público y servicio de playa. Una franja aproximada de 70m de equipamiento de playa con bolsones amplios de estacionamiento y usos y normativas específicas para la prestación de servicios se proyectaba para asistir al uso recreativo pero sobre parcelas privadas. Paralelamente a la playa, una avenida de 40m garantizaba el acceso a esos servicios turísticos. Por lo tanto, el municipio se desliga de prestaciones concesionadas y mejoran consecuentemente las condiciones de calidad del servicio. A partir de esa avenida se iniciaban los usos urbanos propiamente dichos.

Por: Arq. Raquel C. Bravo Almonacid

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