Construyeron una torre con dos subsuelos

Nos pareció interesante tomar esta respuesta editada en pequenasnoticias.com.ar/RinconSolidario/ y en función de una consulta generada el 9-6-2010, que permite apreciar un parecer profesional sacado del marco de los acontecimientos recientes.estrucplan on line      

Me dirijo a Ud. a fin de que me oriente respecto al siguiente asunto:
Vivo en un edificio de 2 pisos sin subsuelo.
En el terreno lindero había una construcción baja (garage). La demolieron y construyeron una torre con 2 subsuelos, apoyada en nuestra medianera.
Dicha construcción produjo daños en varias unidades funcionales, en partes comunes y el frente del edificio.
La administración reclamó los daños al igual que los propietarios, pero el director de obra y los responsables de la empresa constructora no se quieren hacer cargo de las reparaciones.
Soy arquitecto y doy fe que los daños fueron producidos por la nueva construcción.
¿Qué tipo de reclamos se puede hacer?

Desde ya, muchas gracias.
Juan Carlos

Estimado Juan Carlos:

La actividad de la construcción, si bien establece relaciones contractuales donde rige el principio de autonomía de la voluntad de las partes para contratar, excede lo puramente privado, para alcanzar un riesgo comunitario o social, por lo que es responsabilidad de orden público resguardar.

Tareas específicas de los profesionales: de la construcción:

Tareas que implican una obra y que pueden ser desarrollados por distintos profesionales (arquitectos y/o ingenieros):

1) Proyecto de obra: es el que hace la construcción intelectual. Los vicios de proyecto admitidos por la doctrina y la jurisprudencia argentina (C.N. Civ. Sala E, publicado en La Ley 1977-B-132) existirán cuando el técnico competente, al que se le haya encargado el proyecto de la obra, incumpla las obligaciones que esta específica función constructiva del proceso edificatorio le exigía.

2) Calculista: realiza el cálculo de estructura de obra

3) Director de obra: dirige la obra y debe guardar, de cada partida de material, una muestra con el número de partida, por si tuviera que reclamar en el futuro al fabricante y/o vendedor del mismo. Su obligación es la de controlar la fiel interpretación de los planos y de la documentación técnica que forma parte del proyecto, así como la revisión y extensión de los certificados correspondientes a pagos de la obra en ejecución, inclusive el ajuste final de los mismos.

4) Constructor: es quien ejecuta la obra. Su obligación consiste en entregar la obra en perfectas condiciones, de acuerdo a lo acordado previamente en el contrato.

Salvo en obras muy pequeñas, o ejecutadas por administración del propietario, las tareas de dirección de obra y de constructor no pueden ser ejercidas por el mismo profesional, ya que se trata de responsabilidades incompatibles. Cada uno de los profesionales tiene, frente a terceros, responsabilidades que derivan de sus obligaciones como participantes en el emprendimiento.

MARCO LEGAL :Frente a terceros, en este caso el consorcio afectado, la relación que se establece con estos profesionales (arquitectos e ingenieros)es de carácter extra contractual por la cual hay una obligación de no hacer (ej: no dañar inmuebles linderos a la obra en construcción). Para que sea aplicable la responsabilidad de su parte, deberá comprobarse un daño a consecuencia de la obra o construcción. A su vez también responde el dueño de la cosa (propietario de la construcción) por la relación contractual analizada, sino también ante terceros, ajenos a esta trama. El típico ejemplo de daños sufridos por vecinos o transeúntes.

Se ha resuelto que “…frente a los terceros que resulten víctimas de daños producidos por la ruina o derrumbe de una construcción, no sólo serán responsables los profesionales que aportaron su trabajo material o intelectual para la realización de la obra, sino además el dueño de ésta, tanto si la situación se configura durante la construcción de la obra como luego de su recepción , pues se tata de un daño producido por el vicio o riesgo de la cosa –obra ruinosa- (Cn Civ Sala C, 23/12/96, Consorcio de Propietarios Pte. Luis Sáenz Peña 785/9, c. Automotores Francea SA LL 2000-B-248.-)

La jurisprudencia es muy clara en cuanto a quién le atribuye la responsabilidad por daños a un edificio lindero.

“La responsabilidad de la accionada se encuentra comprometida por el trabajo de sus dependientes (art. 1.113. C. Civ.), quienes lo produjeron en ocasión de los trabajos oportunamente efectuados en la construcción del edificio y atento su condición de empresa constructora, y de conformidad con lo que podría normalmente esperarse, las reglas del arte le imponían el deber de prever esta situación y, para ello, estar atento a dichas situaciones potenciales. 

La accionada obró con negligencia, atento su condición de empresario de la construcción, atento el nexo de causalidad entre los trabajos y los daños ocasionados. Tales daños son imputables a los demandados, siendo que, además, resulta un obrar antijuridico e injustificado por la negligencia por parte de quien tenía la obligación de prever (arts. 902, 909, C. Civ.). El demandado ha incurrido en violaciones a deberes jurídicos que le incumbían, habiendo, además, incurrido en culpa en los términos de los arts. 512, 902, 1109, 1113 y concordantes del Código Civil y DEBE RESPONDER POR ELLO. 

DAÑOS Y PERJUICIOS. Daños ocasionados por la construcción en el inmueble lindero. Responsabilidad del dueño de la cosa y del director de la obra. 

“Cuando se trata de un edificio en etapa de construcción, éste está bajo la guarda de quien tiene a su cargo la ejecución de los trabajos, con responsabilidad análoga a la del dueño de la cosa. Así, ambos responden por los perjuicios ocasionados a la finca lindera, en la medida en que no demuestren que en la emergencia medió alguna razón como para que pueda ser admisible la eximente prevista en el art. 1.113 del Código Civil. Al tratarse de una obligación concurrente e indistinta, ambos responden “in solidum”, de donde la víctima puede reclamar la totalidad de los daños causados, sin perjuicio del ejercicio de la correspondiente acción recursoria, para cuyo caso deberá estarse a los términos del contrato de locación de obra. GIARDULLI CATINO, Juan C. c/PAREDES, Manuel J. s/DAÑOS Y PERJUICIOS 96/12/16 C. L050393 Civil – Sala L “

“Cuando se trata de daños ocasionados a una finca lindera por una obra en construcción, la responsabilidad debe regirse por lo normado en el art.1113 del Código Civil respecto del constructor y del propietario del inmueble que los generó y por lo establecido por el art.1109 del mismo cuerpo legal respecto del director de la obra.Así, para eximirse de responsabilidad, los codemandados tenían la carga de probar que habían tomado todas las precauciones establecidas por la legislación vigente y que éstas se vieron superadas por la magnitud del hecho, que resultó imprevisible o cuando menos inevitable.  (Sumario N°17570 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil). DUPUIS, CALATAYUD, RACIMO. E498914 MERCADO, Mayra y otros c/ HAZAN, Ernesto y otros s/ DAÑOS Y PERJUICIOS. 19/03/08 Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Sala E. http://jurisprudencia.pjn.gov.ar/jurisp/…

“Daños y perjuicios – Construcción // Daños y perjuicios: La responsabilidad de los quejosos deviene de los perjuicios causados a la finca lindera, propiedad de los reclamantes -humedades, destrozos en el muro medianero, grietas, etc.- por no haberse tomado las medidas que aconseja la buena técnica, incluso en la dirección de obra. La norma de aplicación es el artículo 1113 del Código Civil, agregando ahora que lo es en el 2° párrafo de la 2° parte; ello así por tratarse de un edificio en construcción, que ha ocasionado daños a la edificación vecina como consecuencia de defectos de construcción (vicios de la cosa), sin descartar el propio riesgo creado por los trabajos. Y no es bastante la constante argumentación de los accionados en el sentido que la pared medianera era obsoleta, encontrándose en deplorable estado, porque la jurisprudencia es constante, en cuanto a que ello no resulta atendible; y es más, esa circunstancia no puede gravitar en el valor de la reparación que debe efectuarse para tratar de restablecer la edificación al estado en que se encontraba antes de producirse el daño cuya responsabilidad se enlaza a la demandada. CCI Art. 1113 CC0001 LZ 61812 RSD-269-6 S 26-9-2006 , Juez BASILE (SD)CARATULA: Basabe, Horacio c/ Miodyk, Dino s/ Daños y Perjuicios MAG. VOTANTES: Basile-Tabernero-Igoldi http://www.scba.gov.ar/jubanuevo/integra…

DAÑOS. Obra nueva. Construcción. Daños ocasionados en edificio lindero. Debilitamiento de la estructura. Daños materiales. Procedencia. Daño moral de los propietarios del inmueble vecino: Rechazo. RESPONSABILIDAD de los directores y constructores de la obra: Atribución del 66% de la responsabilidad de los perjuicios sufridos por el inmueble lindero L. 426406 – “Martel Paz y otros c/ Laplace Miguel y otros s/ Daños y Perjuicios” – CNCIV – SALA B – 14/12/2005 

“Teniendo en cuenta la cantidad de actores que accionan, con sus consiguientes personalidades, la imposibilidad lógica de graduar un daño tan íntimo como el que se acciona y los diferentes daños que han sufrido las distintas unidades, las unas afectadas a vivienda, otras no, tornaban ineluctable la actividad procesal tendiente a la comprobación del daño moral, facilitando así su determinación por el juez, sumado a ello la posibilidad de contradicción (arts. 18 CN). La angustia y los esfuerzos de los propietarios (10) en tratar que diariamente colocaran las protecciones adecuadas y solucionaran debió ser motivo de prueba, para, según sus propios actos, cuantificar la indemnización solicitada (art. 34, inc. 4 CPCCN) sobre todo considerando que la misma fue motivo de expresa negativa. 

Resulta sumamente difícil y en muchos casos imposible, ejecutar una nueva construcción lindera con otra construida aproximadamente 70 años antes y reemplazar a otra obra de menos volumen, sin afectar la más antigua (arts. 34 inc. 4) y 163, (inc. 5 CPCCN). Ante esta situación, hace a la buena práctica que el constructor del nuevo edificio realice un relevamiento del edificio vecino, dejando debidamente constatado su estado antes de iniciar las obras. Sobre la base de esta verificación, es posible saber luego, en que medida los daños y fisuras que pueden aparecer, tiene su causa en la construcción del nuevo edificio y proceder a su reparación como es costumbre (arts. 502 y 901 del Cód. Civ.).

La aparición de los daños en el inmueble de los actores, en forma coetánea a las obras en el edificio de los demandados, permite considerar a estas últimas fundada concausa de aquellos. La estructura del viejo edificio de los actores, acusó recibo de los movimientos inevitables de tierra y trabajos de submuración de la nueva obra vecina y se acomodó a la situación planteada en sus fundaciones, lo que implicó la aparición de daños y fisuras, que se verifican en las pericias de autos (art. 477 del CPCCN). En la producción de esos daños ha incidido en forma preponderante la deformación de la masa del suelo producida por la obra nueva. Resulta obvio que cualquier excavación puede llegar a generar movimiento de suelos horizontales en el del edificio adyacente, cuya magnitud dependerá de múltiples variables el tipo de suelo, el tiempo de permanencia de la excavación sin elementos de retención, la velocidad en la ejecución de la excavación, la cota, la variación de las cargas del lindero, la presencia de napas, las formas en que estas se deprimen para ejecutar la obra y también de las particulares características del suelo existente en el lugar. Todo ello debe ser previsto por quien va a encarar la nueva obra, modificando la situación anterior.”

Para contestar a su pregunta he elegido la jurisprdudencia referida que es muy clara y elocuente en cuanto a quién se responsabiliza por los daños sufridos por una propiedad cuando se construye en el lindero.-

Los reclamos que deben hacer se pueden dividir en dos grupos:

 El consorcio debe reclamar por los daños sufridos en las partes comunes y los propietarios tienen la posibilidad de hacer sus reclamos por lo dañado en las partes propias. Descuento que antes de que el vecino haya comenzado la obra han relevado el estado de vuestro consorcio con fotos y un acta labrada por escribano, para constatar el estado de toda la medianera y el estado de las unidades funcionales previo al inicio de la construcción en el terreno lindero.-

Las acciones que se deben seguir, además de las intimaciones respectivas al director de obra, arquitectos, empresa constructora y propietario, son en base a lo normado por el art 1.647 que , prevee “Los empresarios constructores son responsables, por la inobservancia de las disposiciones municipales, o policiales, de todo daño que causen a los vecinos”

Este artículo prevee la hipótesis de responsabilidad “objetiva” de naturaleza “extracontractual ”; la persona sobre la cual recae solamente podrá excusar su responsabilidad probando el caso fortuito, la culpa exclusiva de la víctima, o la de un tercero por la cual no deba responder. Hasta aquí está claro que el “empresario” es responsable frente a terceros por los daños que derivan de la construcción de la obra, lo mismo que el director de ésta. (CF 5/9/67 JA 1968-II-14, f. 15.209. – Cciv. C, 24/2/72 JA 15-1972-33, f. 20.626.-)

La responsabilidad establecida por esta norma es de naturaleza extracontractual y objetiva, -CF. 579/67, JA 1968-II-14, f.15.209.- es decir, que la persona sobre la cual incide sólo se libera probando el caso fortuito , la culpa exclusiva del damnificado o la de un tercero por el cual no deba responder.

Los vecinos, ajenos a la relación negocial del propietario del terreno, cuentan con acción indemnizatoria directa, tanto contra el “constructor”, ”el empresario”, como contra el “dueño del terreno”, con base en el art. 1.113 del Código Civil.

Por aplicación de los principios que inspiran el art 1.113 del C.C. , la responsabilidad del empresario o director de obra, no descarta la que pudiere corresponderse a su vez al propietario del inmueble, en razón de tratarse de responsabilidades conjuntas; no subsidiarias, ni excluyentes. No cabe distinguir entre el dueño o guardían de la cosa, por ello, el perjudicado puede dirigir su acción resarcitoria contra ambos y para que ellos puedan eximir su responsabilidad deberán probar la culpa de la víctima o la de un tercero por quién no deben responder o, también, por la existencia del caso fortuito o fuerza mayor.(SCBA 10/12/79, ED 87-306).-

Asiste derecho al propietario del inmueble vecino o al consorcio que ha padecido las secuelas dañosas por la realización de las bases o cimientos del futuro edificio, a demandar al dueño de los cimientos, al titular dominial, al constructor y al empresario, por los daños ocasionados por la ejecución de la obra; en virtud de la responsabilidad civil extracontractual , de carácter “objetivo”, prevista en el art. 1.113 segunda parte del C.C.; sin perjuicio de la acción de regreso que entre ellos exista.

A los fines indemnizatorios deberán concurrir en forma solidaria e ilimitada a soportar las consecuencias letales de la ejecución de la obra en las propiedades contiguas; no siendo factible eximir, por vía contractual, la responsabilidad de las personas intervinientes en la realización de la obra.

Como bien lo señala Homero Rondina, -Ed. Depalma- en “La responsabilidad Civil y el Contrato de Construcción” “no será posible eximir por vía del contrato la responsabilidad que sus autores asumen por la obra: Contratistas, profesionales y empresarios, no eludirán las responsabilidades por las deficiencias del trabajo, ni aún pactándolo expresamente con el propietario, ya que aunque el artículo no lo diga, pretende ser una norma de orden público, impuesta más allá, y por encima de la voluntad de las partes contratantes”.

Concluyendo deberán iniciar la instancia de mediación y de no poder conciliar en la misma las acciones de daños y perjuicios que hacen al derecho del consorcio y sus propietarios en forma particular.-

Esperando haber despejado sus dudas

Saludo a Ud. muy atte